Odbiór techniczny nowego mieszkania to jeden z najważniejszych momentów w całym procesie zakupu. To wtedy po raz pierwszy patrzysz na lokal nie jak na wizualizację z folderu, ale jak na realny produkt, który ma spełniać konkretne standardy. W praktyce odbiory rzadko przebiegają idealnie – w niemal każdym mieszkaniu da się znaleźć mniejsze lub większe usterki. Kluczowe jest, żeby je prawidłowo wychwycić i wpisać do protokołu, a potem dopilnować ich usunięcia.
Odbiór techniczny to formalne spotkanie nabywcy z przedstawicielem dewelopera, podczas którego sprawdzany jest stan lokalu i sporządzany protokół odbioru. Zgodnie z tzw. nową ustawą deweloperską, odbiór powinien odbyć się przed przeniesieniem własności mieszkania i po zakończeniu robót oraz dopełnieniu formalności związanych z pozwoleniem na użytkowanie budynku.
Protokół odbioru jest dokumentem, w którym zapisuje się wszystkie stwierdzone wady i usterki. Ma on kluczowe znaczenie dowodowe – to na jego podstawie deweloper ma obowiązek zająć stanowisko wobec zgłoszonych wad oraz je usunąć w określonych terminach. Jeśli usterki nie zostaną wpisane do protokołu, późniejsze dochodzenie roszczeń może być trudniejsze, choć nadal działa rękojmia za wady lokalu.
Aktualne przepisy przewidują szereg uprawnień dla nabywcy mieszkania od dewelopera. Po pierwsze, masz prawo dokładnie obejrzeć lokal, skorzystać z pomocy inspektora budowlanego lub rzeczoznawcy i wpisać do protokołu wszystkie zauważone wady. Po drugie, ustawa deweloperska zobowiązuje dewelopera do odniesienia się na piśmie do zgłoszonych wad w określonym terminie (co do zasady 14 dni na zajęcie stanowiska) oraz ich usunięcia w terminie wskazanym w ustawie (co do zasady 30 dni, z możliwością wydłużenia, jeśli usunięcie wymaga więcej czasu).
Szczególne znaczenie mają wady istotne – takie, które uniemożliwiają korzystanie z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem lub rażąco obniżają jego wartość. W razie stwierdzenia wady istotnej nabywca może odmówić dokonania odbioru do czasu jej usunięcia. Dodatkowo, niezależnie od ustawy deweloperskiej, lokal jest objęty rękojmią za wady na podstawie Kodeksu cywilnego, co do zasady przez 5 lat od wydania mieszkania. To daje dodatkowe narzędzia dochodzenia roszczeń, jeżeli wady ujawnią się dopiero po zamieszkaniu.
Dobrze przeprowadzony odbiór zaczyna się od przygotowania, a nie od wejścia do mieszkania z pustymi rękami. Zanim pojawisz się u dewelopera, warto zebrać i uporządkować dokumenty: umowę deweloperską, prospekt informacyjny, standard wykończenia, rzut lokalu oraz ewentualne aneksy. To z nimi będziesz porównywać rzeczywisty stan mieszkania.
Poza dokumentami przydadzą się także proste narzędzia:
Jeżeli nie czujesz się pewnie, rozważ skorzystanie z usług inspektora budowlanego. Firmy specjalizujące się w odbiorach technicznych dysponują dodatkowo kamerami termowizyjnymi, miernikami wilgotności i innymi narzędziami, które pozwalają wykryć wady niewidoczne gołym okiem, np. problemy z izolacją cieplną czy zawilgoceniem ścian.
Ściany i sufity to pierwsze elementy, które rzucają się w oczy przy odbiorze. W praktyce należą też do najczęściej zgłaszanych usterek. W nowych mieszkaniach często spotyka się nierówności tynków, „falujące” ściany, nadmierne odchylenia od pionu czy brak kątów prostych między ścianami. Widać także spękania tynku w narożnikach, przy ościeżach okiennych i drzwiowych albo wzdłuż łączeń płyt g-k.
Do typowych problemów należą również:
Wszystkie te wady należy opisać w protokole możliwie precyzyjnie, np. „pęknięcia tynku nad oknem w salonie na długości ok. 40 cm” czy „odspojony tynk przy drzwiach wejściowych na wysokości 1,2 m”. Zbyt ogólny opis w stylu „krzywe ściany” utrudni późniejsze egzekwowanie napraw.
Kolejna grupa typowych usterek dotyczy posadzek. W standardzie deweloperskim podłogi są często przygotowane jako wylewka cementowa lub anhydrytowa, która ma stanowić podkład pod docelową okładzinę. Tu również warto sprawdzić, czy nie ma wyraźnych różnic poziomów między pomieszczeniami, „progów” na łączeniach czy lokalnych wybrzuszeń lub zagłębień.
Szczególną uwagę trzeba zwrócić na łazienkę i inne pomieszczenia mokre. Prawidłowo wykonana posadzka powinna mieć zaprojektowane spadki w kierunku odpływu, tak żeby woda nie stała na środku pomieszczenia. Najprostszy test to rozlanie niewielkiej ilości wody lub użycie małej piłeczki – jeżeli zamiast toczyć się w stronę kratki, zatrzymuje się w przypadkowych miejscach, warto zgłosić to jako wadę.
Jeśli mieszkanie zostało sprzedane z ułożonymi płytkami, trzeba skontrolować ich równomierne ułożenie, równość fug, brak pęknięć i wyszczerbień. Płytki, które „dzwonią” przy stuknięciu (inny odgłos niż otoczenie), mogą wskazywać na problemy z przyczepnością kleju.
Okna i drzwi to elementy, przy których bardzo często stwierdza się usterki już na pierwszym odbiorze. Do najpopularniejszych wad należą porysowane szyby, uszkodzone lub zabrudzone ramy, źle założone uszczelki czy niedokładnie wykończone połączenia z tynkiem. Zdarzają się też problemy z płynnym otwieraniem i zamykaniem skrzydeł – ocieranie, haczenie, zbyt duży opór przy domykaniu.
Warto dokładnie obejrzeć każde skrzydło okienne, sprawdzić działanie wszystkich funkcji (rozwierne, uchylne, mikrowentylacja, jeżeli jest dostępna) i ocenić, czy między ramą a ścianą nie ma widocznych szczelin. Uwagę należy poświęcić także parapetom zewnętrznym i wewnętrznym – zarysowania, wgniecenia czy brak spadku na zewnątrz to częsta bolączka wielu inwestycji.
Przy balkonach i loggiach należy sprawdzić, czy balustrady są zamocowane stabilnie, czy nie ma ubytków w posadzce, a obróbki blacharskie i uszczelnienia są wykonane starannie. Wszelkie ślady korozji, odpryśnięć, nieszczelności czy braku ciągłości powłok ochronnych powinny trafić do protokołu.
Przy odbiorze warto potraktować instalację elektryczną równie poważnie jak ściany czy okna. Przede wszystkim trzeba sprawdzić, czy wszystkie gniazdka i łączniki znajdują się tam, gdzie przewiduje to projekt i standard wykończenia. W praktyce zdarzają się „znikające” gniazdka, odwrotnie działające włączniki czy niedokręcone osprzęty.
Prosty test polega na podłączeniu do każdego gniazdka niewielkiego urządzenia – lampki, ładowarki, miernika. Jeżeli urządzenie nie działa lub kontakt jest „luźny”, jest to wyraźna wskazówka, że instalacja wymaga poprawy. Warto też zerknąć do rozdzielnicy: czy wszystkie zabezpieczenia są opisane, czy nie ma „wolno wiszących” przewodów, a drzwiczki zamykają się poprawnie.
W mieszkaniach z przygotowanym oświetleniem (np. oprawy w łazienkach czy na korytarzu) trzeba również sprawdzić, czy wszystkie punkty świetlne działają, a ich montaż nie nosi śladów uszkodzeń mechanicznych – pękniętych kloszy, zarysowań czy widocznych braków w malowaniu wokół opraw.
Błędy w instalacjach wodno-kanalizacyjnych potrafią być kosztowne, więc lepiej poświęcić im kilka dodatkowych minut podczas odbioru. Warto sprawdzić każdy punkt poboru wody – baterie, zawory, spłuczki, odpływy – zwracając uwagę na wycieki, nieszczelności i prawidłowy odpływ wody. Wszelkie „pocenie się” przy połączeniach, mokre plamy na ścianach lub suficie czy wyczuwalny zapach wilgoci wymagają odnotowania.
Przy ogrzewaniu (grzejniki, ogrzewanie podłogowe) należy skontrolować kompletność grzejników, ich zamocowanie, działanie zaworów, a jeśli to możliwe – także równomierne nagrzewanie. W przypadku ogrzewania podłogowego pełną weryfikację najłatwiej przeprowadzić przy pomocy kamery termowizyjnej, ale już sama dokumentacja techniczna i oględziny rozdzielaczy mogą dużo powiedzieć o jakości prac.
Sprawna wentylacja ma bezpośredni wpływ na komfort i bezpieczeństwo mieszkańców, dlatego przy odbiorze dobrze jest przyłożyć kartkę papieru do kratek wentylacyjnych – powinna być wyraźnie zasysana. Brak ciągu może oznaczać problemy z instalacją lub nieprawidłowe podłączenie do pionów wentylacyjnych.
Samą łazienkę warto potraktować jako newralgiczny punkt mieszkania. Tu zbiega się kilka instalacji – wodna, kanalizacyjna, elektryczna, wentylacja – a do tego mamy intensywne użytkowanie i wysoką wilgotność. Należy sprawdzić szczelność fug, silikonów, stan ceramiki sanitarnej, stabilność mocowania miski WC, kabiny prysznicowej czy wanny. Każde odchylenie od standardu (np. ruszająca się kabina, odspojony silikon, odpływ, w którym pozostaje woda) powinno znaleźć się w protokole.
Sam fakt zauważenia wady to dopiero połowa sukcesu. Druga połowa to precyzyjny zapis w protokole odbioru. Dobrą praktyką jest opisywanie usterek w sposób, który nie pozostawia wątpliwości co do ich lokalizacji i charakteru. Zamiast ogólnego „rysy na szybach” lepiej napisać: „porysowana szyba w oknie balkonowym w salonie, skrzydło lewe, rysy pionowe na wysokości ok. 1,5 m”.
W protokole można przyjąć podział na kategorie (np. ściany, podłogi, stolarka okienna i drzwiowa, instalacja elektryczna, instalacja wodno-kanalizacyjna), co ułatwi późniejszą kontrolę wykonanych napraw. Jeżeli korzystasz z pomocy inspektora, warto załączyć do protokołu jego raport lub chociaż powołać się na numer dokumentu. Zdjęcia usterek, choć nie zawsze dołączane formalnie do protokołu, są bardzo dobrym uzupełnieniem dokumentacji – dobrze je zachować na wypadek sporu.
Po sporządzeniu protokołu z wyszczególnionymi wadami piłka jest po stronie dewelopera. Zgodnie z ustawą deweloperską ma on obowiązek w określonym ustawowo terminie ustosunkować się na piśmie do zgłoszonych usterek – uznać je albo odmówić ich uznania, wskazując przyczyny. Następnie powinien usunąć uznane wady w przewidzianym terminie, a jeśli nie jest to możliwe – zaproponować inny, rozsądny termin naprawy.
Jeśli po upływie zadeklarowanego terminu usterki nadal nie zostały usunięte, nabywca może ponownie wezwać dewelopera do wykonania obowiązków, a w dalszej kolejności – dochodzić swoich praw z rękojmi, włącznie z możliwością żądania obniżenia ceny, usunięcia wady na koszt dewelopera czy nawet odstąpienia od umowy w przypadku wad istotnych. W sporach pomocna bywa również interwencja rzecznika praw konsumentów, a w sytuacjach rażących naruszeń – zgłoszenie sprawy do UOKiK.
Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera nie powinien być traktowany jako szybka formalność przed podpisaniem aktu notarialnego. To najważniejszy moment na wyłapanie usterek, które później mogą generować koszty, stres i spory. Dobre przygotowanie, spokojne przejście przez wszystkie pomieszczenia, korzystanie z prostych narzędzi i – w razie potrzeby – wsparcie inspektora pozwalają wykryć większość problemów już na starcie.
Precyzyjnie sporządzony protokół odbioru, znajomość swoich praw z ustawy deweloperskiej i rękojmi oraz pilnowanie terminów po stronie dewelopera to trzy elementy, które realnie zwiększają Twoje bezpieczeństwo jako nabywcy. Nawet jeśli część usterek wydaje się „kosmetyczna”, warto je zgłaszać – to deweloper odpowiada za wydanie mieszkania zgodnego z umową, a odbiór techniczny jest narzędziem, dzięki któremu możesz tego skutecznie wymagać.
https://www.pzfd.pl – materiały Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w tym poradnik dotyczący bezpiecznego odbioru mieszkania, opisujący dokumenty, na co zwrócić uwagę w lokalu i jak przebiega procedura odbioru.
https://www.uokik.gov.pl – strona Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z poradnikami dla nabywców mieszkań i dokumentami dotyczącymi umów deweloperskich oraz odbioru lokali.
https://mubi.pl/poradniki/odbior-techniczny-mieszkania – omówienie przebiegu odbioru technicznego mieszkania, wymogów ustawy deweloperskiej oraz typowych kroków przy sprawdzaniu lokalu przed podpisaniem aktu notarialnego.
https://www.warta.pl/porada/odbior-techniczny-mieszkania-na-co-zwrocic-uwage – poradnik opisujący najczęstsze wady wykrywane podczas odbiorów technicznych, ze szczególnym uwzględnieniem ścian, posadzek i stolarki okiennej.
https://dobryodbiorgda.pl – blog specjalistów zajmujących się odbiorami technicznymi, zawierający listy typowych usterek w nowych mieszkaniach i praktyczne wskazówki, jak je rozpoznać i opisać w protokole.
https://lukaszoles.pl/deweloper-nie-usuwa-usterek – artykuł prawniczy wyjaśniający, jakie uprawnienia przysługują nabywcy, gdy deweloper nie usuwa usterek po odbiorze, oraz jak wykorzystać rękojmię i inne instrumenty prawne.
Zapoznaj się z ofertą świadczoną przez członków naszej grupy biznesowej, ponad 20 różnych firm i branż.
Dołącz swoją firmę
Marki / usługi
Soluma GroupSoluma Group © 2015-2020
Nasze portale
Umów rozmowę
bok@soluma.pl
