Warunki zabudowy a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co różni te dokumenty?

Przymierzając się do zakupu działki budowlanej zawsze warto zacząć od sprawdzenia, czy jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie, to czy zostały dla niej wydane warunki zabudowy. Wielu inwestorów myli te dokumenty lub błędnie stawia między nimi znak równości. Czym zatem się różnią? To już wyjaśniamy w naszym poradniku.

Warunki zabudowy

Warunki zabudowy, w skrócie WZ, to indywidualna decyzja administracyjna wydawana wyłącznie na wniosek inwestora dla konkretnej działki. Warunki wydaje się w sytuacji, gdy grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W warunkach zabudowy organ – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – określa podstawowe kryteria, jakie musi spełniać budynek wybudowany na danej działce, m.in. stopień nachylenia dachu, powierzchnię biologicznie czynną, rodzaj przyłączy, maksymalną liczbę kondygnacji i powierzchnię zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem nadrzędnym nad warunkami zabudowy. MPZP to akt prawa miejscowego, który zawsze uchwala gmina, obejmujący większy obszar zarządzanego przez nią terenu, czyli najczęściej kilkanaście czy kilkadziesiąt działek.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przede wszystkim przeznaczenie danego terenu (np. budownictwo mieszkaniowe) oraz sposób zagospodarowania gruntu, w tym rodzaj zabudowy (np. jednorodzinna).

W praktyce wciąż wiele terenów przeznaczonych pod zabudowę nie jest objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co oznacza dla inwestora konieczność wystąpienia o warunki zabudowy dla danej działki (czas oczekiwania to około 30 dni). Dopiero w oparciu o informacje zawarte w WZ można przejść do właściwego procesu inwestycyjnego, w tym wyboru projektu budowlanego.