Klauzule niedozwolone w umowach najmu powierzchni biurowej

Przedsiębiorca, który zamierza wynająć przestrzeń biurową czy dowolną inną na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nie powinien ograniczać się jedynie do pobieżnego zapoznania z zapisami przedłożonej mu umowy. Dobrą praktyką jest zlecenie jej wnikliwej analizy pod kątem prawnym, która może wykazać – i często wykazuje – obecność klauzul niedozwolonych. Są to zapisy jednoznacznie sprzeczne z prawem, dobrym obyczajem i interesem najemcy. Przykłady takich klauzul omawiamy w naszym artykule.

Zbyt daleko idące wyłączenie odpowiedzialności wynajmującego

Wynajmujący nie może zrzucić całej odpowiedzialności za lokal na najemcę, umywając ręce np. od kwestii ubezpieczenia budynku. Umowa nie może również zawierać zapisów mówiących, że to najemca odpowiada np. za wady techniczne budynku czy szkody powstałe w wyniku awarii stałych elementów wyposażenia.

Kary umowne

Umowy najmu powierzchni biurowych bardzo często zawierają wątpliwe prawnie zapisy dotyczące kar umownych np. za opóźnienie w płatności czynszu. Wynajmujący może żądać takich kar, ale w wysokości adekwatnej do uzgodnionej kwoty czynszu – nie mogą być one rażąco zawyżone.

Jednostronna zmiana warunków umowy

Jeśli umowa zawiera zapis mówiący, że wynajmujący może wedle własnego uznania zmieniać jakiekolwiek postanowienia, np. termin wypowiedzenia, to są one niezgodne z prawem i należy je wykreślić lub zmodyfikować.

Niejasne zapisy dotyczące płatności

Umowa nie może pozostawiać pola do interpretacji w zakresie czy to wysokości opłat, czy terminów ich wnoszenia. Jest to szczególnie ważne w kontekście opłat z tytułu zużycia mediów – najemca musi z góry wiedzieć, w jaki sposób te opłaty są naliczane i jak może je weryfikować (np. poprzez zamontowanie podlicznika energii).

Zbyt krótki lub zbyt długi okres wypowiedzenia

Okres wypowiedzenia umowy musi być proporcjonalny do czasu jej trwania. Jeśli wynajmujący przemyca do umowy zapis dający mu prawo do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, bez podawania przyczyny i konsultacji z najemcą, to jest to klasyczna klauzula abuzywna. Podobnie: nadmiernie rozwleczony, na przykład półroczny okres wypowiedzenia, działa na niekorzyść najemcy, dlatego powinien zostać zmieniony jeszcze przed zawarciem umowy.